西品川の広大な敷地面積3.9ヘクタールに大規模再開発が進められています。

 

この巨大な再開発「西品川一丁目地区市街地再開発事業」は、住友不動産によるプロジェクトでオフィスと住宅の大規模複合開発です。

 

大崎や大井町からも至近距離のこの場所で、オフィス空間やマンションが建つわけです。

 

ただ、ちょっと気になるのは電車や飛行機による騒音。両交通機関による騒音が今はそれほどでもないけれども、将来のことを考えるとちょっと心配があります。

 

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広大な敷地の大規模再開発「西品川一丁目地区市街地再開発事業」

 

「西品川一丁目地区市街地再開発事業」は、副都心である大崎周辺の大規模複合再開発。

 

その敷地面積は3.9ヘクタールですから、ちょっとした街ができるレベルでもあります。

 

完成イメージはこちら。

「西品川一丁目地区第一種市街地再開発事業」 イメージ図  (出典:流通ニュース)

出典 流通ニュース

 

左側のA街区が事務所中心で右側のB街区が住宅中心になります。建物の配置と中央の緑地広場がなかなか斬新です。

 

開発敷地面積3.9ヘクタールもさることながら、総延床面積が22万㎡という広大な建築群もすごいです。高さがA街区で114.12m、B街区で82.59mとそれほど高さがないにもかかわらずですからね。

 

配置図です。

出典 住友不動産株式会社

 

周辺地図の中での位置関係をさらに確認。A街区のビルが湘南新宿ラインの線路に沿って建設されています。

出典 住友不動産株式会社

 

開発地区を囲むような感じで道路がありますが、横須賀線の線路沿いに区道を新設したり、元からあった道路の幅を広げる開発も同時に行われることになります。

 

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大崎複合再開発の気になる将来の騒音のレベル

 

大崎駅周辺という便利な立地の再開発ですから、注目している人も多いはず。

 

オフィス立地としてはさほど気にはならないでしょうが、そこに住居を構えて住むとなるとどれくらいの騒音レベルなのかは切実な問題です。

 

騒音を考えると、この辺りは特に将来はちょっと気になります。

 

車の騒音

 

再開発地は道路に囲まれていますが、新しい道路を新設したり、從來からの道路の幅を広げます。

 

この事事態は、緊急車両の通行が円滑になりそうなので良いことなのですが、交通量の増加は気になるところです。

 

今現在、それほど通行量がなくても、将来の車の流れがどれくらいになるかは気になるところです。

 

住民の騒音?

 

近隣の住民からの騒音は、入居してみないとなかなかわからないものです。新築となると手がかりとなるものがないので、入居してからの運次第という場合もあるでしょう。

 

一般的には所得の違いによって、民度も異なるという考え方もあります。確かにそういう傾向はあるものの、最近ではそうともいえない場合も多々あります。

 

大崎の大規模再開発の住居で気になる点は、非分譲住居の割合が大きい点。総戸数423のうち非分譲戸数262という情報もあります。

 

賃貸の場合はどうしても持ち家と比べて人の入れ替わりが多くなります。

 

非分譲割合が6割を超えるので人の入れ替わりが多くなりそうです。そこに長く定住する人たちとは異なり、短期で住む人とは街への愛着も違うし、自ずと行動に違いが出て来るという傾向はあります。

 

電車の騒音

 

再開発の立地は、湘南新宿ラインと横須賀線・東海道新幹線の線路沿いに立地します。

 

特に湘南新宿ラインは、もうすぐ相模鉄道が相互直通運転とするのではないかと予想されています。相鉄が相互直通運転するとなると、現在より電車運行本数も増える可能性があります。

 

ただ、湘南新宿ラインの線路はA街区のオフィス棟に面しています。またマンションは横須賀線の線路からも平行せず、うまく騒音を避ける形になっておりそれほど気にならないレベルかもしれません。

 

飛行機の騒音

 

現在羽田空港からの離発着は都心を避ける形で運用されており、大崎辺りで飛行機の騒音は基本ありません。

 

ただ、都心ルートの開設によって、その状況が一変する可能性があります。

 

羽田新ルート 住民不安 都心を低空飛行、騒音や落下物対策は?

日本経済新聞

 

大崎の周辺も都心ルート上にあり、将来上空に飛行機が飛ぶ可能性があります。

 

羽田空港都心ルートの開設ですが、かなり反対意見も根強くあります。

 

ただ、近隣にこんな巨大空港ができる国際情勢を考えると、都心ルートの開設はやむを得ない選択かもしれません。

北京 新空港完成で世界最大のハブ空港拠点へ 羽田や日本の空港はどうなる?

 

風向きによっては、都心ルートをとることになるので、年がら年中飛行機が上空を飛行することはありませんが、羽田は大型機が多いだけに、都心ルート上で高度500mを下回ると騒音は気になるでしょう。

 

「西品川一丁目地区市街地再開発事業」の現地の様子

 

大崎の大規模再開発「西品川一丁目地区市街地再開発事業」、現地の現在の様子です。

 

A街区オフィス棟の南側。どっしりとした外観。

 

こちらは北側。駅からは少しありますが、タクシーを使えば品川駅もすぐですし、羽田空港へもそれほど遠くありません。

 

A街区の建築計画。敷地面積が約2ヘクタールで、延べ面積が約178,000㎡と巨大です。

 

こちらはB街区のマンション建設現場北側です。クレーンが3基並ぶ姿が迫力あります。

 

こちらは東側からの様子。将来道路の交通量は気になります。

 

B街区の建築計画。施工は前田建設と大成建設になります。

 

こちらはマンションの南側。

 

騒音は多少気になりますが、気になる分どれくらい価格や家賃に反映されるかが注目です。