大阪市営地下鉄の中津駅すぐには、かつて「ラマダホテル大阪」がありました。

 

この跡地に、東急不動産ブランドの高さ168mのタワーマンション「ブランズタワー梅田NORTH」の建設が進められています。

ホテルがあったほどの利便性の高い場所の超高層マンションですが、その価格以上の価値はあるのでしょうか?

 

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「ブランズタワー梅田NORTH」の用地取得の流れ

 

2013年にラマダホテル大阪が廃業をしましたが、2014年にはモルガン・スタンレーグループ会社からするとオリックス不動産に敷地が譲渡され、さらにオリックスへと短期で売却を繰り返しています。

 

その後、東急不動産・住友商事が取得したわけですが、当初の売買価格からすると、かなり高値で取引されたと推測されます。

 

2014年の時点で、もしオリックス不動産がタワーマンションを建設(売却せずに)したと仮定をすれば、東急不動産が建設するマンションはかなりの原価の違いがあるはずです。

 

2014年から現在を比較して建設に必要な資材や人件費の高騰もありますし、なおさらです。

 

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ラマダホテル大阪廃業の原因

 

「ラマダホテル大阪」の前身は、東洋ホテル大阪。1969年に開業した大阪でも比較的歴史のあるホテルでした。

 

1969年というとちょうど大阪万博の前年ですから、その古さが理解できると思います。

 

ラマダホテル大阪が廃業をしたのは、もちろん建物の老朽化の原因もあるでしょうが、それ以上に競争激化による価格競争も大きかったのです。

 

当時は、まだ大阪に多くの訪日外国人旅行者が訪れる前で、大阪のホテルは高い空室率と低水準の宿泊料金にあえいでいました。

 

後数年訪日バブルが早かったら、ラマダホテル大阪も、もしかして改装して営業を継続するという選択肢もあったのかもしれません。

 

「ブランズタワー梅田NORTH」の敷地の価値

 

かつてのラマダホテル大阪も、若干敷地の不利はありましたが、現在の大阪のホテルの活況ぶりを考えると、十分競争力があったと思われます。

 

地元の人以外ですと、地下鉄中津駅すぐといっても、「中津ってどこ?」という人もいるでしょうが、マンション名に“梅田NORTH”とあるように、梅田から徒歩圏内といえる場所です。

 

特に阪急梅田駅からはアクセスしやすい場所にあり、すぐ近くには大阪の最高級ホテルのひとつである「ホテル阪急インターナショナル」があります。

 

また、地下鉄中津駅は大阪の地下鉄のダントツのメイン路線である御堂筋線にあり、新大阪、梅田、淀屋橋、本町、心斎橋、なんば、天王寺など主要な街に乗り換え無しで行くことができます。

 

確かに過去の観光客が低迷していた時代には、ホテル立地としては不利があったかもしれません。しかし、都心のタワーマンションとしては十分価値のある立地だといえるでしょう。

 

ただし、周辺の雰囲気は良質な住宅街という感じはあまりありませんが(^_^;)

 

「ブランズタワー梅田NORTH」の魅力

 

この地に、東急不動産などがどのようなタワーマンションを建設するのか、原価の高騰を補うような高付加価値のあるマンションを期待してしまいます。

 

タワーの外観はこんな感じ。敷地面積が5,154.70㎡に対して、容積率対象の延べ床面積47,081.82㎡ですから、容積率はおよそ1000%。

Photo

出典 ブランズタワー梅田North 公式ホームページ

 

敷地内に多少の緑地など憩いの場所も設けられているような感じです。周囲はビルが乱立する立地だけに貴重な緑かもしれません。

 

公式ホームページでは、ここが過去ホテル、しかも“大阪御三家”ともいわれた名門ホテルであったことを全面に押し出しています。

 

例えばこちら

出典 ブランズタワー梅田North 公式ホームページ

 

まるでホテルのようなエントランスです。タクシーの利用を想定した2車線設計になっています。

 

こちらは3層吹き抜けのエントランスの様子。こちらも高級ホテルのような雰囲気が漂います。

 

こちらはスカイフィットネス。非日常感がたまらないです。淀川の花火の時期は美しそうです。

 

このように、「ブランズタワー梅田NORTH」は、ホテル跡地であることをアピールして、そのステイタスをぐっと上げるような付加価値を演出しています。

 

「ブランズタワー梅田NORTH」現在の様子

 

「ブランズタワー梅田NORTH」の現在の様子です。

 

イメージ広告です。50階建ての超高層タワーがグランフロントなどの超高層ビルから近いことがわかります。

 

 

南側から。まだクレーンがありませんので、建設工事はまだまだこれからです。周囲は予備校があるせいか、手頃な飲食店もけっこうあります。

 

工事がまだこれからなので、価格もまだ発表されていません。敷地の転売によって、原価がより上がっているだけにどれくらいの価格を打ち出してくるかは注目です。

 

ただ、梅田周辺はタワーマンションが乱立ぎみ。この土地もできれば昔のようにホテルが新たに建設されるのが、より収益性も高いのかもしれません。

 

7月7日追記

 

販売価格が発表され、7月7日から販売開始されます。一戸あたりの販売価格は3600万円~2億7000万円です。

 

3000万台は、1LDKという単身向けの物件もあるからで、2億7000万円は立地を考えるとかなり強気な価格かなと感じます。

 

「グランフロント大阪オーナーズタワー」がかつて最高販売価格4億1500万円がありましたが、グランフロントと中津はかなりの価値の違いがありそうですが。